История цен на недвижимость в 1999 году

Цены: начало большого пути наверх

За прошедшую неделю средняя стоимость жилья в Новосибирске увеличилась на 0,38% и сегодня цена квадратного метра общей площади достигла отметки 5438 руб. Реально это повышение могло бы быть гораздо большим - на уровне 0,8-1,2 %%, но как нельзя, кстати, подвернулся небольшой спад курса доллара, который, подешевев на 2 с лишним процента автоматически снизил стоимость "валютных" квартир (т.е. тех, чья цена определена продавцом исключительно в у.е.). В структуре предложения квартир на продажу данный тип жилья занимает сейчас около 10% и спад в цене каждой десятой квартиры сгладил рывок вверх сумм, запрашиваемых за недвижимость. Общее же объяснение фактора повышения цен по-прежнему остается банальным: сезонные колебания (а в последние дни и рост курса доллара). Обзор цен (1.09.99)
Наверное, еще следует напомнить, что в текущем году стоимость недвижимости будет непрерывно возрастать как минимум до 19 декабря. Подобный вывод можно сделать из анализа прошлых лет, в частности в 1996 летний спад цен начался только осле окончания выборов. К тому же расчет бюджета страны, исходящим из предполагаемой цены доллара в 32 рубля в 2000 г. не добавляет оптимизма ни потенциальным продавцам (сейчас продав квартиру можно и прогадать), ни потенциальным покупателям, понимающим неизбежность роста цен на квартиры. В данном аспекте недвижимость можно рассматривать как оптимальное средство сохранения капиталов. Однако нелишне будет заметить, что до 17 августа 1998 года квадратный метр общей площади жилья в Новосибирске оценивался в $400-450, а сегодня - только $225. Правда, хождение наличной валюты при случае могут и запретить (что маловероятно, но тем самым запросто можно "похоронить" капитал, переведенный в валюту), а риэлтерский рынок, судя по всему, пришел в Россию надолго и связь деньги - недвижимость - деньги (используя известную формулу Маркса) вряд ли будет разорвана в обозримом будущем.

Пока же сложный набор факторов, влияющих на изменение действующих на рынке недвижимости цен, определяет и непредсказуемый подчас ритм взлетов и падений в стоимости жилья.
К примеру, за прошедшую неделю сразу на 4,79% подросла стоимость квартир в малоэтажных домах. В принципе этот сегмент рынка составляет всего 3,6% предложения, но для подавляющего большинства покупка такого недорогого жилья - единственный способ как-то решить жилищную проблему. Поэтому "взлет" цен на рынке бесперспективного (в смысле продажи) жилья отражает понимание продавцами нюансов ситуации на рынке.

Интересно, что соотношение стоимости квартир в малоэтажном жилом фонде по сравнению с другими категориями меняется в зависимости удаленности от центра города по сложной закономерности. Так, ниже всего котируются бараки зоны средней удаленности и линии метро - здесь стоимость квадратного метра ниже, чем в "хрущевках" на 25-35%. На окраинах года квартиры в домах очень старой постройки (типа застройки улиц Забалуева, Фасадная, Куприна) дешевле, чем в зданиях хрущевской поры на 10-13%, при этом малоэтажки Левого берега ценятся выше, чем Правого. За то в центре города рассматриваемые категории жилья как минимум равны в цене, а зачастую полногабаритная (хотя и старая) квартира стоит дороже "хрущевки" как в абсолютном, так и относительном исчислении.
Характерно, что подобная закономерность оказывается справедливой и в случае сравнения цены на квартиры, расположенные на первом и промежуточных этажах. Единственное отличие - квартиры на первых этажах стоят подчас дороже расположенных на средних не только в центре, но и по линии метро. Впрочем, для объяснения такого феномена не нужно глубоко "копать". В данном случае не найдет его только ленивый.