Архив цен на недвижимость, 2000

Цены на недвижимость в центре города. Стоимость квартир, обзор цен продажи недвижимости (22.03.2000)

Районирование города на участки, объединенные одним уровнем цен - занятие непростое и неблагодарное. Мозаичность застройки обуславливает разницу цен и их дифференциацию на довольно небольших по площади участках города. В любом случае при вычленении на территории города 10 риэлтерских зон, разброс цен в них составляет от 15 до 20%. Однако в большинстве своем даже такие приблизительные цены дают представление об ожидаемом уровне стоимости той или иной квартиры. Тем более, что границы риэлтерских районов для городов с населением более 1 млн человек и линией метро устанавливаются по схожим схемам. За исключением участков, стоимость квартир, внутри которых определяется не столько географическими факторами, а скорее историческими традициями (например, МЖК-Восточный или ВАСХНИЛ), границы зон более-менее четко определяются удобством транспортного сообщения с ними. К примеру, окраинами считаются жилмассивы, удаленные от ближайшей станции метро на 5-8 остановок общественного транспорта.

Иное дело - определение зоны "исторический центр", сугубо эксклюзивное для каждого мегаполиса. На практике приходится выделять еще зону "прилегающую к центру". Это вызвано резким повышением уровня стоимости жилья от линии метро к историческому центру города.

Пример: средняя стоимость трехкомнатной квартиры по линии метро составляет на Правом берегу 387 тыс.руб, а в центре города - 738 тыс.руб. Необходимость введения зоны, которая соприкасается с центром и с линией метро - очевидна. Получается, что в пределах одной остановки общественного транспорта стоимость примерно одинакового жилья будет различаться в два раза.

Сегодня средняя стоимость единицы общей площади жилья в центре города равна 8360 руб (при среднегородской цене в 5880 руб. Эта цифра складывается из средней стоимости квадратного метра в 1-комнаной, равной 7971 руб, в 2-комнатной - равной 7571 руб, в трехкомнатной - 9364 руб и четырех-пятикомнатной - 9030 руб за квадратный метр.

При такой цене квадратного метра однокомнатная квартира (среднестатистическая, расположенная в историческом центре) имеет общую площадь 37,2 кв.м и стоит 296 тыс.руб. В качестве примера подобного жилья можно привести квартиру на ул. Челюскинцев. Кстати, на ул. Романова такая же квартира стоит на 50 тыс.руб дороже, а подобная на ул. Революции - на 25 тыс.руб дешевле. Таков разлет цены предложения в пределах одной зоны.

За квартиру из двух комнат (общей площадью в 50 кв.метров) в центре города в среднем запрашивают 380 тыс.руб. Это может быть "хрущевка" (площадью 48 кв. метров) на промежуточном этаже кирпичной пятиэтажки на Красном проспекте или полногабаритная двухкомнатная (55 кв.м) на Серебренниковской или типовая (44 метра) на промежуточном этаже кирпичной пятиэтажки на ул. 1905 года.

Трехкомнатная в центре Новосибирска оценивается, в среднем в 740 тыс.руб. Реально же стоимость квартиры улучшенной планировки на Красном проспекте достигает 1200-1400 руб. Среднестатистической трехкомнатной квартирой центра можно считать полногабаритную квартиру (90 кв.метров)на среднем этаже кирпичного многоэтажного дома на Вокзальной магистрали. Примерно тому же ценовому уровню соответствует 3-комнатная у\п на промежуточном этаже на улице 1905 года.