Архив цен на недвижимость, 2000

Дешевеют дорогие хрущевки. Стоимость квартир, обзор цен продажи недвижимости (07.07.2000)

В течение последней недели средняя стоимость квадратного метра жилья в Новосибирске снизилась на 0,16% и составила 5908 руб. Очевидных причин снижения цен две: падение стоимости единицы площади в "хрущевках" (на 2,38%) и уменьшение цены квадратного метра в четырех-пятикомнатных квартирах (на 5,31%).

На суммарной стоимости жилья эти события отразились падение цены всего на 0,16% вследствие немногочисленности групп: доля 4-5-комн квартир составляет только 7,8% рынка недвижимости города, а "хрущевки" занимают сектор в 30,6% структуры предложения, но спад цен на них компенсирован подъемом на квартиры улучшенной планировки (пусть и несоразмерным - на 0,09%).

Квартиры постройки "эры Хрущева" подешевели по принципу: где дороже стоили - там больше всего и подешевели. Например: в центре Новосибирска цена единицы площади в рассматриваемой группе квартир упала за семь дней на 5,41%. На прилегающих к центру улицах "хрущевки" за этот период стали дешевле на 3,59%, в зоне средней удаленности на Правом берегу - на 0,35%, на Левом - на 0,34%. Исключение составила только линия метро - в Правобережье "хрущевки" не подорожали, а в районе станций "Студенческая" и "Пл. Маркса" панельные и кирпичные пятиэтажки подросли в цене на 0,83%.

К слову говоря, падение цен на этот тип жилья не отражает динамики изменения стоимости квартир в целом по городу. Из вышеперечисленных шести зон всеобъемлющий спад цен зафиксирован только в зоне средней удаленности Левобережья (на 1,9%). На улицах, прилегающих к центру и по линии метро в Правобережье - общее снижение снижение цен носит скорее символический характер (вели чины около 0,5%). А в остальных трех зонах жилье вообще подорожало (до уровня 4,95% - в центре города). Очевидно дисбаланс вызван снижением привлекательности для покупателей низкокачественного жилья, расположенного в престижных районах. При современном богатстве выбора за одни и теже деньги можно приобрести или "хрущевку" на улицах, прилегающих к центру, или типовую квартиру по линии метро в Правобережье (согласно среднестатистическим данным). При нормальном решении транспортной проблемы выбор потенциального покупателя не представляется головоломным.

Четрех-пятикомнатные квартиры упали в цене по причине вымывания из структуры предложения наиболее комфортабельных и так называемых элитных. Свидетельством тому уменьшение среднестатистической общей площади апартаментов, предлагаемых к продаже, например, в зоне средней удаленности Правобережья. Еще месяц назад она равна 105,6 кв.м. Сегодня - только 85,7 кв.м. Соответственно, снизилась средняя стоимость квартир - с 746 т.р. до 537 т.р. Аналогичным образом уменьшились и площади оставшихся в базе данных агентств недвижимости 4-5-комн квартир. Любопытно, что в оставшихся квартирах квадратный метр оценивается порой на 10% дешевле, чем в проданных (ушедших из базы данных). Итог: упомянутый спад стоимости квадратного метра и самих квартир ( на 1,79%).

В целом такая перегруппировка цен при сохранении средней стоимости жилья в масштабах города свидетельствует о готовящемся понижении стоимости жилой недвижимости. Однако некоторые другие признаки, скорее, косвенные, позволяют сделать предположение о возможном спаде всего на 2-3% в течение июля-августа нынешнего года.