Архив цен на недвижимость, 2000

Два года стабильности рынка недвижимости. Стоимость квартир, обзор цен продажи недвижимости (18.10.2000)

Главная цель анализа цен в любом сегменте рынка - выявление тенденций, позволяющих предсказать развитие ситуации. История анализа цен на рынке недвижимости города Новосибирска насчитывает уже более семи лет. Однако в настоящий момент какие-либо долгосрочно прогнозы можно делать только на изучение динамики цен на протяжении последних 20-22 месяцев. Причина тому - кризис августа 98 -го года По сравнению с поведением цен сейчас изменения, проистекавшие до кризиса представляют собой "рябь на глади зеркальной поверхности". Изменения осени 1998-го сравнимы с цунами, а сегодняшние - с волнами, поднятыми свежим ветром.

До августа 1998 среднестатистическая цена единицы площади жилья в нашем городе менялась в неделю на 2-4 рубля, редко - на величину до 2 -х десятков рублей (при стоимости квадратного метра на уровне 2820 руб). В настоящее время в порядке вещей перемены, достигающие 100 рублей в неделю ( при стоимости квадратного метра 6230 руб). В силу этих обстоятельств точность прогноза на остаток текущего года не будет высокой, но тем не менее его можно считать относительно достоверным.

В 1999 году январь был неоправданно дорогим - сказывались последствия уже отдаленного кризиса. В феврале цены на рынке пришли к устойчивому уровню 5750-5834 руб за среднестатистический квадратный метр общей площади, предлагаемых к продаже квартир. Этот уровень, тем не менее можно считать завышенным на 100-150 руб - причина этого "память продавцов о возможности обесценения рубля". Однако уже в апреле цены упали до отметки 5680-5750 руб, достаточно точно отражающей покупательную способность валюты под условным названием "квадратный метр общей площади, продающейся в Новосибирске".

Однако если квадратный метр условно считать какой-нибудь денежной единицей, то можно достаточно достаточно точно вывести сейчас действительную величину падения рубля в результате кризиса 98-го. До кризиса квадратный метр стоил 2820 руб, по окончании периода послекризисной паники - 5577 руб. Итоговое падение покупательной способности рубль равен 50%. То есть один докризисный рубль при покупке отечественных товаров равен двум послекризисным. Интересно, что в этот период цена доллара выросла в четыре раза! Если исходить из того, что цена квадратного метра 2820 руб соответствовала цене доллара в 6 руб, то сегодня при цене единицы площади 6230 руб должен стоить не более 13,7 руб. Почему за два года наблюдался такой разрыв в изменении курса доллара и меньший рост цен на отечественные товары (в том числе и квартиры)? На этот вопрос ответили уже многие экономисты.

Вследствие наблюдаемого расхождения прогноз сейчас сделать гораздо сложнее, чем в 1997 году (к примеру). В докризисный период анализ основывался на регулируемой государством и потому практически неизменной цене валюты (вспомните, валютные коридоры) плюс влияние сезонных факторов. На рынке недвижимости наблюдались стабильно низкие летние цены, максимальное их возрастание к февралю и два переходных периода. Эта картина была зафиксирована нами с 1994 до августа 1998.

В прошлом году на фоне сохранения влияния сезонных изменений наблюдался отход динамики изменения цен на квартиры от изменения в цене конвертируемой валюты. В текущем году сезонные изменения оказывают на стоимость жилья лишь опосредованное влияние (не было летнего спада цен). Исходя из вышесказанного, можно предположить, что основное влияние на поведение цен на рынке недвижимости в конце 2000 года будут оказывать сохранившиеся "остатки" воздействия сезонных факторов. То есть цены на жилье будут расти до конца декабря вне зависимости от изменения курса доллара, т.е. несколько меньшими темпами, чем в прошлом году (1999 год - +5% в неделю).

P.S. Нестабильность на фондовых рынках США, падение индексов деловой активности и огромное отрицательно сальдо внешней торговли заставили говорить о надвигающемся кризисе мировой экономики. По расчетам экономистов доллар может быть девальвирован на 20%.