История цен на недвижимость в 1999 году

Где находится центр Новосибирска?

Любой анализ цен на рынке товаров и услуг подразумевает помимо исключительно статистической обработки данных, систематизацию по категориям. Процесс систематизации необходим, прежде всего, для удобства и наглядности конечного результата анализа. Например: сведения о стоимости квадратного метра общей площади жилья в нашем городе мало, что дадут потенциальному покупателю или продавцу недвижимости. Если человек продает недвижимость, скажем трехкомнатную квартиру в центре города, то его, скорее всего заинтересуют цены на трехкомнатные в центре или, по крайней мере стоимость квадратного метра в такой квартире в настоящий момент. Поэтому большая информативность данных, разбитых по категориям, для участников риэлтерского рынка сомнений не вызывает. Трудности возникают на этапе определенных категорий. Обзор цен (12.05.99)

Действительно, подбирая термины для описания своего жилья, участник рынка упомянет количество комнат, район расположения, тип квартиры ("хрущевка"-стандартная-у\п), этажность здания и этаж квартиры. Углубляясь в детали, можно вспомнить тип санузла, наличие телефона, количество балконов, телефонизация и т.п. Так как все параметры (а их около трех десятков) невозможно учесть в процессе анализа цен, то можно выделить основные факторы, определяющие стоимость недвижимости и второстепенные- изменяющие базовую стоимость квартиры в пределах нескольких процентов. К примеру, две похожие квартиры по местоположению, но разные по числу комнат будут различаться в цене на 44-63%%. В тоже время две идентичные квартиры, но расположенные на разных этажах - например на первом и промежуточном, будут отличаться в цене всего на 9-10%.

Таким образом, обоснованность нахождения фактора "число комнат" в группе важнейших не вызывает сомнения. Вторым же важнейшим фактором следует признатьместоположение квартиры. Опять-таки две абсолютно одинаковые квартиры, расположенные в соседних риэлтерских зонах (удаленности)будут разниться в цене на 9-22%. Остается только определить границы риэлтерских зон удаленности, чтобы привести результаты анализа цен на риэлтерском рынке к удобоваримому для клиентов рынка недвижимости виду.

Рынок недвижимости уже определил самый дорогой район в нашем городе - исторический центр города. В административных границах данная территория расположена в пределах Центрального и Железнодорожного районов. Средняя цена жилья в Центральном районе составляет 8330 руб за квадратный метр общей площади. В Железнодорожном районе - 8083 руб, что составляет 97% от уровня Центрального. Однако внутри данных административных районов заметна разница в стоимости жилья. Если данные районы разделить на районы удаленности: собственно центр и улицы, прилегающие к центру, то разница в цене в среднем будет различаться на 20-25% в зависимости от типа жилья.
Поэтому логично выделить район центра в пределах условной линии, которая пройдет от Автовокзала до Новосибирска-Главного затем по ул. Челюскинцев до Цирка, далее по ул. Гоголя до ул. С.Шамшиных и вновь - к автовокзалу.