История цен на недвижимость в 1999 году

Год на год не приходится

Конечной целью любого анализа рынка недвижимости является попытка с той или иной степенью вероятности предсказать развитие ситуации - взлеты и падения цен. При этом очевидно, что какие-то категории квартир в случае, например, глобального подъема цен начинают прибавлять в стоимости раньше других, какие-то - позже. Поэтому, теоретически, наверное, можно выделить группы квартир, наиболее остро реагирующие на изменения ситуации и пользуясь данными о стоимости недвижимости этой категории предсказывать колебания в ценах на остальное жилье. Однако реально ли исполнить задуманное на практике? Обзор цен (08.07.99)
В качестве критерия, для начала, можно использовать выделение групп квартир в зависимости от удобства (и привлекательности для покупателей) и этажа их расположения. Анализ цен показывает, что первыми на изменение спроса реагируют... квартиры на первых этажах. Так, именно эта категория жилья росла в цене после известных событий в августе прошлого года. Но, на самом деле, критерием для предсказания новых цен данный сегмент рынка жилья считать нельзя. Очевидно, резкое повышение цен на этот вид недвижимости (большее, чем на другие типы квартир) вызвано желанием покупателей вложить деньги в любую недвижимость, а к октябрю прошлого года у большинства клиентов риэлтерских фирм средств хватало только на самое дешевое жилье.
Поэтому, в полном соответствии со здравым смыслом, единственный группой, адекватно реагирующей на взлеты взлеты и падения деловой активности на риэлтерском рынке являются квартиры на промежуточных этажах. Правда, некоторое смущение при выборе их в качестве эталона вызывает количество недвижимости в структуре предложения - до 65%. В связи с этим можно дополнительно из всех квартир, расположенных на средних этажахвыбрать "хрущевки", типовые и квартиры улучшенной планировки с целью сравнения динамики цен в меньших (легче отслеживаемых) категориях.
Оказывается, для прогнозирования будущего уровня разумнее всего выбирать из массы предлагающихся к продаже квартир - квартиры улучшенной планировки. В течение последних полутора лет только однажды изменение стоимости квадратного метра общей площади квартир улучшенной планировки не привело впоследствии к аналогичному изменению цены единицы площади в жилье других типов. Это было весной прошлого года, когда вместо ожидаемого спада цен произошла лишь их стабилизация на достаточно высоком, по тем временам, уровне. Тогда, в течение марта -апреля, квартиры улучшенной планировки подешевели на 7-9%% при созранении прежнего уровня цен на другие виды жилья. Впрочем, наметившийся дисбаланс был уравновешен рынком за первые две недели июня. Зато сразу после августовского кризиса первыми пошли вверх цены на квартиры улучшенной планировки.
Так же остро "отреагировала" данная категория жилья на снижение деловой активности в рождественский период. Квартиры у\п тогда подешевели на 9%, в то время как "хрущевки" - на 6%, а типовые - только на 2%.
Зато и рост активности покупателей на риэлтерском рынке после завершения праздников был ознаменован, в первую очередь, повышением цен на квартиры улучшенной планировки. При этом подъем цен на "хрущевки" и типовые последовал с задержкой на 2-3 недели.
Остается добавить, что квартиры улучшенной планировки, расположенные на промежуточных этажах, сейчас составляют 14,8% объектов риэлтерского рынка.