История цен на недвижимость в 1999 году

Линия метро - город в городе (часть 1)

Любая попытка обобщения данных о ценах на рынке недвижимости предполагает выделение из всего массива сведений каких-нибудь групп, объединенных определенными рамками. Наиболее интересный момент в этом процессе - районирование территории города на зоны удаленности (престижности), причем так, чтобы местоположение квартиры указывало не только географическое положение жилья, но и давало приблизительное представление о ее цене. Например, информация о местоположении квартиры в Ленинском административном районе несет гораздо меньше смысловой информации, чем определение - "по линии метро в Левобережье". Обзор цен (26.05.99)
Вообще в начале 90-х годов с проблемой районирования территории столкнулись все риэлтеры городов России. Административная сетка для этих целей не подходит. Однако игнорировать ее нельзя. Поэтому в разных городах РФ риэлтеры по-разному подходят к решению задачи районирования территории города.

К примеру, в Омске некоторое время выделяли районы города по... квадратам географической карты. В дальнейшем стало ясно, что такое деление, равно как и типизация по административным районам не вполне соответствует поставленной цели. Было введено районирование с учетом географических условий: правый и левый берег Иртыша, центр и т.п.
В Твери, к примеру, риэлтеры выделили одиннадцать районов, которые используют и административную сетку и специфические "народные названия" определенных частей города, которые не тверяку ничего не говорят. Например, что может представить новосибирец, никогда не бывший в этом городе на Волге или проезжавший его ночью в "Красной стреле", о таком районе как Затверечье или Чайка, Мигалово или Юность?
Нам кажется, что выделенные в Новосибирске риэлтерские зоны, наиболее удачны с точки зрения классификации удаленности территории и степени престижности. В каком городе России вы найдете "престижные пригороды" или "зону средней удаленности"? А как емко они отражают риэлтерскую суть! Но сегодня мы поведем речь об очень специфичной зоне, которая может быть лишь в шести городах России. А именно только в тех, где есть скоростной внеуличный подземный транспорт - метрополитен.

В Новосибирске считается, что квартира расположена "по линии метро", если она находится не далее, чем на удалении двух-трех остановок метрополитена. Недвижимость, расположенная по линии метро, составляет сектор в 16% риэлтерского рынка Новосибирска.
Однако, в ценовом диапазоне "линия метро" далеко не однородна и делится на две части - Правобережную и Левобережную. При этом на Правом берегу Оби находятся четыре станции метрополитена (из интересующих нас в данном случае, "Площадь Ленина" и "Красный проспект" не в счет!) и, соответственно, 9,6% структуры предложения квартир на продажу. На Левом берегу расположено две станции метро, близ которых продаются квартиры, составляющие 6,3% структуры предложения.

Средние цены на это жилье сейчас держатся на уровне 5800 руб за квадратный метр общей площади. Но, по вполне понятным причинам, на Левом берегу квартиры дешевле (в среднем 5428 руб за единицу площади), на Правом - дороже (6028 руб за квадратный метр).
Главный фактор, обуславливающий относительную дешевизну квартир на Левом берегу (конкретно по линии метро) - структура застройки города. Основная масса продаваемого жилья здесь - "хрущевки" (до 75% от суммарного количества). Из оставшихся 25%: 18% - это квартиры улучшенной планировки (преимущественного жилье нового Горского жилмассива), 7% - типовые и квартиры в малоэтажных домах.