История цен на недвижимость в 1999 году

Недвижимость окраин

В заключении нашего мини-обзора по риэлтерским зонам города, остановимся на окраинах Новосибирска. Окраины города - самая большая по площади и вторая по количеству предлагаемого к продаже жилья риэлтерская зона. (Напомним, что первенство держит зона средней удаленности). Достаточно сказать, что улиц, относящихся к окраинам города нет только в Центральном и Железнодорожном районах, а первомайский административный район практически весь попадает под определение окраины. Обзор цен (17.06.99)
Вообще, по принятому в Новосибирске определению удаленности, под термином "окраинные районы", подразумевают улицы и жилмассивы, отстоящие от ближайшей станции метро на расстояние шесть-восемь остановок общественного транспорта (4-6 км по прямой). Однако, так как риэлтерская зона удаленности понятие скорее экономическое, чем географическое, то на самом деле из отдаленных районов вычленяются массивы, явно выпадающие из ряда "богом забытых".

Например, Верхняя зона Академгородка, если судить по стоимости жилья должна была бы находится если не в самом центре Новосибирска, то по крайней мере где-то на прилегающих к нему улицах. ВАСХНИЛ (пос. Краснообск) и оставшаяся часть Академгородка попадают в ценовые рамки категории "линия метро", а жилмассив Восточный "дороже", чем многие массивы зоны средней удаленности. Для первых двух примеров в нашем случае имеется специальный риэлтерский термин - "престижные пригороды".
Тем не менее, даже с учетом вышеприведенного исключения, практически 30% продающегося в городе жилья можно смело относить к расположенному на окраинах Новосибирска.

В настоящее время средняя стоимость квадратного метра недвижимости окраин составляет 4516 руб (что складывается из среднего значения между стоимостью единицы площади в квартирах на окраинах правого берега - 4527 и Левобережья - 4505). Для сравнения уровня цен можно оценивается в среднем на 46% дороже. По линии метро единица площади стоит на 22%, а в зоне средней удаленности - на 16% больше, чем в отдаленных районах.
Сравнительный анализ показывает, что из выборки - Западный поселок, Родники, ул. Выборная, Первомайский административный район - самый низкий уровень цен на жилье зафиксирован в первом случае (Западный поселок - 4371 руб за квадратный метр), самый высокий - в третьем ("Родники" - 4445 руб).
Интересно, что если считать эти жилмассивы характерными (или эталонными) представителями отдаленных районов, то получается, что несмотря на общие низкий уровень стоимости жилья дороже всего однокомнатные квартиры оцениваются все-таки на Западном поселке - в среднем 162,1 т.р., дешевле всего в Первомайском районе - 121т.р. (при средней общей площади 30 кв.метров).

Самые дорогие двухкомнатные предлагаются на "Родниках" ( в среднем - 217,7 тыс.руб), а самые дешевые - опять-таки в первомайском районе (180,7 тыс.руб). На Западном поселке за квартиру из двух комнат просят 193,41 т.р., а на улице Выборной - 197,95 т.р.
Трехкомнатные на Западном поселке, "Родниках" и улице Выборная оцениваются практически одинаково - в 253-259 т.р. В Первомайском районе средняя цена квартиры из трех комнат держится на уровне 230 т.р.
И только большие четырех-пяти комнатные квартиры выше всего ценятся на Первомайке (458 т.р.) и дешевле других на Западном - 340 т.р
Неравномерности и кажущиеся противоречия в сравнении стоимости квартир и квадратного метра в четырех "эталонных" массивах объясняется в первую очередь структурой их застройки - в Первомайском районе самая высокая доля "хрущевок" и квартир в малоэтажных домах. Поэтому даже не смый дешевый квадратный метр в них мало влияет на конечную стоимость квартиры. Действительно, общая площадь, например, двухкомнатной на Первомайке 42 кв.метра, а на "Родниках" - 49 кв.метров. Естественно, на "Родниках" квартира будет стоить дороже.