Архив цен на недвижимость Новосибирска, 2001

Обзор цен (05.09.2001) Теория обмена квартир в цифрах

В доперестроечное время (точнее до 1991 года) обмен квартир представлял собой достаточно сложный и запутанный процесс, но в конечном итоге теорию обмена достаточно точно характеризовала фраза : при прочих равных условиях две однокомнатные равны одной трехкомнатной и наоборот. Сегодня на рынке случаются такие ситуации, но будет любопытно проверить действенность старой формулы в условиях рынка.

На окраинах сегодня средняя стоимость однокомнатной квартиры исчисляется из расчета 9730 руб в Правобережье и 9795 руб на Левом берегу. Следует учесть, что данные цифры не отражают ни тип квартиры ("хрущевка"-типовая-улучшенной планировки), ни этаж расположения. В условиях сугубо теоретического анализа можно исходить из средневзвешаных значений: в "хрущевке" квадратный метр стоит 96% от среднестатистической цены единицы площади, в типовой --103%, в квартире у\п - 104 %. Расположение квартиры на первом этаже в среднем снижает цену на 6%.

Получается, что теоретически цена "хрущевки", расположенной на окраине Левобережья на промежуточном этаже и занимающей площадь 30 кв.м. должна составлять 294 тыс. руб (расположение на промежуточном этаже дает прибавку в 4% по сравнению со среднегородской стоимости единицы площади). Аналогичным образом вычисленная стоимость трехкомнатной квартиры вдвое большей площади (60 кв.м.) с идентичными характеристиками будет равна 448 тыс. руб. Разница в цене 154 тыс. руб или 52,4%. В Правобережной части города вычисляемый ряд цифр выглядит следующим образом: 292 тыс.руб - однокомнатные, 465 тыс.руб - трехкомнатные, разница в цене 173 тыс. руб или 59%. Столь малая разница цен обусловлена относительной дешевизной единицы площади в трехкомнатных квартирах (соответственно7739 руб на Правом берегу и 7479 руб - в Левобережье).

В зоне средней удаленности, в отличие от окраин квадратный метр в однокомнатной квартире дороже на Правом берегу, а в трехкомнатных - на Левом. Если для анализа цен взять типовые квартиры, расположенные на первых этажах (как вариант) площадью соответственно 29 и 58 кв.м., то получиться, что в зоне средней удаленности Правобережья однокомнатная квартира с указанными характеристиками стоит в среднем 301, 6 тыс. руб , трехкомнатная - 527,2 тыс. руб. Разница в цене - 225,65 тыс. руб или 75%. Для зоны средней удаленности Левобережья будут следующие цифры : однокомнатная - 295 тыс.руб, трехкомнатная - 541 тыс. руб, разница в цене 246 тыс. руб или 83,5%.

По линии метро, в качестве материала для анализа можно взять квартиры улучшенной планировки, расположенные на промежуточных этажах. Тогда для однокомнатной квартиры цена будет вычислена из расчета 35 кв.м., для трехкомнатной - 70 кв.м. С учетом действующих на сегодняшний день коэффициентов, отражающих зависимость цены от качества квартиры средняя стоимость однокомнатной в Левобережье составит 425 тыс. руб, на Правом - 4448 тыс. руб. Трехкомнатные же оцениваются соответственно в 745 тыс. руб и 765 тыс. руб. Разница в цене лежит в интервале 70-75 %%.

В центре города стоимость однокомнатной улучшенной планировки на промежуточном этаже составляет 515, а трехкомнатной - 1030 тыс. руб (разница 100%).

Из вышеизложенного видно, что доперестроечный механизм в наше время не работает. Реалии рыночной экономики таковы, что за две однокомнатные можно выменять в среднем по Новосибирску 1,05 от трехкомнатной квартиры.