Архив цен на недвижимость Новосибирска, 2002

Обзор цен (08.05.2002) Теория обмена квартир

Обмен квартиры путем ее продажи и приобретения на вырученные деньги другой - дело в каждом случае особо индивидуальное. Однако некоторые общие закономерности просматриваются при достаточно общем обзоре риэлтерского рынка. В связи с этим любопытно было бы рассмотреть такой частный случай, как раздел трехкомнатной квартиры, естественно без учета накладных расходов как-то : комиссионных выплат, и прочих расходов, не поддающихся строгому ценовому учету.

Начнем с того, что рассмотрим самый недорогой вариант - обмен трехкомнатной на две однокомнатные на окраине Левобережья. Среднестатистическая стоимость единицы площади в этих "однешках" составляет 13646 руб. Площадь таких однокомнатных равна 32,2 кв.м. Соответственно цена квартиры на отметке 440 тыс. руб (за две - 880 т.р.). Исходя из структуры предложения 3-комн следует, что наиболее близкое значение цены (869 т.р.) имеют трехкомнатные в зоне средней удаленности Правобережья (64 кв.м.) и 13564 руб за единицу. На окраинах правобережья стоимость квадратного метра в трехкомнатных составляет 11921 руб (763 тыс. руб за квартиру площадью 64 кв.м.) Таким образом, размер доплаты, необходимой для осуществления обмена составит около 120 т.р. Стоит отметить, что имеется еще две особенности, связанные с обменом 3-комн на две однокомнатные, расположенные на окраинах.

Первое: стоимость однокомнатных окраин мало отличается по берегу местоположения. Если быть точным, разница составляет 2,67%, поэтому вышеприведенные два варианта обмена трехкомнатных с большой точностью отражают суммы доплат, необходимых в этих обменах.

Второе: существует уровень спроса на трехкомнатные окраин Левобережья делает проблематичным какой-то их раздел. Установившаяся в настоящий момент цена единицы площади в трехкомнатных окраин Левого берега составляет 11773 руб, что соответствует сумме в 754 т.р. за квартиру с эталонной площадью 64 кв.м. Получается , что минимальный размер доплаты , без дополнительных платежей, при разделе на две "однешки" в тех же районах составит порядка 130 тыс. руб (окраины Ленинского и Кировского района).

В зоне средней удаленности стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах повышается до 14741 руб на Левом берегу и 15447 руб на Правом . При таком уровне цен стоимость квартиры общей площадью 33 кв.м. составит 486 и 510 тыс. руб, соответственно Левый и Правый берега Оби. Соответственно для раздела трехкомнатной квартиры с покупкой двух "однешек" надо набрать сумму 970-1020 тыс. руб. Получается, что обмен без доплаты возможен только в том случае, если в трехкомнатной единица оценивается дороже 16 тыс. руб. Сегодня дороже 16 тысяч единица площади стоит лишь в трехкомнатных центра города (19651 руб) и на улицах, прилегающих к центру. (17658 руб). Однако эти цифры верны для новых квартир и квартир улучшенной планировки. В типовых и "хрущевках" уровень цен на 3-3,5%% ниже, тем не менее искомые 16 тыс. он превосходит.

Для покупки двух однокомнатных по линии метро следует набрать 1050-1080 тыс. руб В Правобережье единица площади в однокомнатных оценивается в 15840 руб, а вблизи станций метро "Студенческая -Маркса" - в 16380 руб. Эталонная квартира в 33 кв.м. при таких значениях будет стоить 523 т.р. на Правом берегу и 541 т.р. на Левом. В тоже самое время эталонная трехкомнатная (64 кв.м.) оценивается в 954 т.р. по линии метро в правобережье и 850 т.р. на Левом берегу. Понятно, что раздел трехкомнатной квартиры на две однокомнатной в своем районе малореален без доплаты.

Наконец, в центре городе и на прилегающих улицах уровень стоимости единицы площади в однокомнатных зашкаливает за отметку 18,5 тыс. руб. Учитывая, что большинство предлагаемых квартир велики (в среднем 34,2 кв.м.) стоимость однокомнатных достигает в среднем 630 тыс. Редко какая трехкомнатная квартира в нашем городе стоит дороже, чем две подобные однокомнатные.