Архив цен на недвижимость Новосибирска, 2001

Обзор цен (10.10.2001) Элитное жилье нашего города


Анализ рынка недвижимости нашего города, пожалуй, следует с определения границ подгруппы "элитное жилье" (пока при недостаточной определенности данного термина мы говорим о квартирах с улучшенными потребительскими свойствами в новых многоквартирных домах).

Подход к этой категории может быть двоякий. На первый взгляд элитное жилье следует определять по цене за квадратный метр общей площади. На сегодняшний день разброс цен при среднегородском значении стоимости квадратного метра в 11000 руб в различных классах квартир составляет от 7332 руб (жилье барачного типа в окаринных районах Левобережья) до 15524 руб ( индивидуальная планировка в центре). В таком диапазоне элитные следует считать квартиры стоимость единицы площади которых превышает 14000 руб/кв.м (т.е. 90% от максимального для Новосибирска значении). Однако в этом случае в разряд элитных не попадают ни четырехкомнатные центра (13224 руб/кв.м.), ни трехкомнатные центра и прилегающих улиц (в среднем 13110-13676 руб/кв.м.) Зато элитными будут считаться двухкомнатные центра в среднем за 14704 руб за единицу площади.

Другой подход, кажущийся более верным - определение принадлежности к данной категории по конечной стоимости жилья. Сегодня диапазон средних цен на квартиры в Новосибирске лежит в интервале 321,8 (однокомнатные окраин левобережья) до 1414 тыс. руб (центр, четырех-пятикомнатные). По субъективным оценкам в таком случае к элитным будут относится трехкомнатные стоимостью от 900 тыс. руб и четырех-пятикомнатные от 1200 тыс. руб. Таких квартир сегодня набирается около 12% от структуры предложения.

Интересно, что среди трехкомнатных квартир к элитным можно отнести практически 40% от всех продающихся в объединенной базе данных. На данный момент они сгруппированы равномерно на обоих берегах. В Левобережье элитные трехкомнатные предлагаются по линии метро, где средняя общая площадь предлагаемых к продаже квартир составляет 90 кв.м. Стоимость жилья в среднем --908 тыс. руб или 10097 руб/кв.м. Примечательно, что в зоне средней удаленности Левобережья выбор элитных трехкомнатных квартир в два раза больше, сами квартиры меньше (в среднем 89 кв.м.), но дороже - в среднем 1061 тыс. руб, что в перерасчете на квадратный метр дает 11907 руб.

В историческом центре Новосибирска среднестатистическая общая площадь к центру города составляет 72,5 кв.м., а на прилегающих улицах - 73 кв.м. В первом случае единица площади оценивается в 13676 руб/кв.м., во втором - 13110 руб. Соответственно суммарная средняя стоимость 3-комн квартиры в центре составляет 991 тыс. руб в первом, и 960 тыс. руб во втором случае.

В группе четырех-пятикомнатных квартир к элитным можно отнести не более четверти предлагаемого жилья в базе данных. Практически половину этой четверти составляют квартиры в престижных загородных районах. По занимаемой площади эти квартир вне конкуренции ( в среднем 108 кв.м.), по стоимости - уступают лишь квартирам исторического центра (1333 тыс. против 1414 тыс. руб), зато по цене единицы площади они дешевле не только четырех -пятикомнатных , но и уступают двух-трехкомнатным в престижных районах.

В историческом центре города среднестатистическая общая площадь четырех-пятикомнатных составляет 106,9 кв.м., на прилегающих улицах -90,4 кв.м. В центре единица площади оценивается в 13224 руб, на прилегающих улицах - 11875 руб.

Еще одна зона - линия метро в Левобережье. Средние характеристики предлагаемых к продаже квартир здесь таковы: площадь - 102 кв.м., стоимость единицы - 11684 руб, а самой квартиры - 1200 тыс. руб.

Понимая всю порочность терминологических определений мы называем этот тип квартир "элитными", хотя условность этого понятия берется нами в расчет.