Архив цен на недвижимость Новосибирска, 2002

Обзор цен (13.02.2002) Парадоксы рынка недвижимости

Так как подавляющее большинство жилья в нашем городе было построено до возникновения рынка и рыночных отношений, то , естественным образом, большинство квартир , предлагаемых к продаже на риэлтерском рынке недвижимости Новосибирска относятся к трем видам, которые планово строились в городе в разные исторические эпохи: "хрущевки", типовые (времена Брежнева, в некоторых городах их так и именуют - "брежневки") и квартиры улучшенной планировки (это в нашем городе совпало с горбачевской перестройкой). Отдельно можно выделить специфическое барачное жилье - это уже жилье совсем древней эпохи. Квартиры индивидуальной застройки, элитные и т.п. пока можно отнести условно к типу "жилью улучшенной планировки". Анализ рынка показывает, что стоимость единицы площади в квартирах "улучшенной планировки", построенных во времена СССР и в новом элитном жилье сопоставимы. Абсолютная же цена более поздних квартир заоблачна, но это объясняется их огромной площадью. Кстати, цены, устанавливаемые строителями часто приводят к парадоксальным ситуациям. : цена единицы площади в новых суперудобных квартирах оказывается ниже средней цены квадратного метра в типовых квартирах той же риэлтерской зоны, построенных два десятилетия назад.

Наиболее характерна такая ситуация для окраин города. Например, на окраинах Левобережья большинство предлагаемых к продаже квартир составляют "хрущевки" (около 40%), в которых квадратный метр оценивается в 11181 руб. В квартирах улучшенной планировки квадрат стоит на 6 руб дешевле. Цифра символическая, но отражает тенденцию. Доля квартир у/п на окраинах Левого берега составляет 17,9%. Доля типовых квартир здесь составляет 35,9%, а цена единицы площади в них наименьшая - 11586 руб.

На окраинах Правобережья цены распределяются по тому же алгоритму, но в других цифрах. Так, в "хрущевках" единица площади стоит 12127 руб, в типовых - 12822 руб, в квартирах улучшенной планировки - 11579 руб. При этом низкую относительную стоимость последних можно объяснить переизбытком их в структуре предложения : 48%. "Хрущевки" занимают сектор в 30%, типовые - 19,2 %. Что касается жилья в домах барачного типа, то их доля на Левом берегу составляет 5,5 %, а на окраинах Правого берега не превышает 2,4%. Цена единицы площади в среднем расположена в диапазоне 9200-9400 руб.

В максимальных дорогих зонах - центра Новосибирска и прилегающих улицах приоритет цен уже за элитным жильем. В историческом центре его предлагается достаточно много (47,4% структуры предложения), но по высокой цене - стоимость единицы площади составляет 19553 руб. Типовые квартиры занимают следующую строку в иерархии цен. Стоимость квадратного метра в них в среднем 19358 руб, доля в структуре предложения - 29,9%. В "хрущевках" исторического центра (бывает же такое сочетание!) цена единицы площади ниже на 2336 руб, по сравнению с типовым жильем, а в квартирах ниже рангом стоимость квадратного метра дешевле на 3539 руб . Правда таких квартир всего в центре 1,3%. Судьба этого типа жилья уже решена, жизнь их коротка, на их месте таких домов вскоре вырастут элитные дома.

На улицах, прилегающих к центру большинство квартир попадает в категорию улучшенной и элитной планировок - 42%. Однако стоимость квадратного метра в них более демократично - 17016 руб, что меньше, чем в "хрущевках" центра. В типовом жилье средняя стоимость 16794 руб. при их доле в базе квартир города 30,67%. Наконец, "хрущевки" составляют не более четверти квартир улиц, прилегающих к центру, а квадратный метр в них оценивается в 16030 руб. Квартиры в бараках в данной риэлтерской зоне можно не принимать в расчет - их менее 1%.