Архив цен на недвижимость Новосибирска, 2001

Обзор цен (20.03.2001) Нюансы предложения

Среди факторов, влияющих на стоимость квартир на первом месте можно без обиняков назвать структуру предложения (т.е. другими словами из скольких комнат состоит квартира). Характер структуры предложения определяется классификацией жилья, предлагаемого на риэлтерском рынке города. Например, в марте 1-комнатные квартиры составляли 20,6% от общего количества продающихся квартир в объединенной базе данных агентств недвижимости города. Доля 2-комнатных была равна 33,2%, трехкомнатных - 34%, 4-5-комнатных - 12,2%. Можно проградуировать "шкалу ценностей" и по другому.

Сегодня среднегородская цена 4-5-комн квартиры равна 796 тыс.руб при средней площади 97,8 кв.м. (или 8142 руб за единицу площади). Год назад среднестатистическая квартира этой группы оценивалась в 604 тыс.руб при площади 95 кв.м. (или 6361 руб за единицу площади). При относительной неизменности площади данных квартирцена квадратного метра за год выросла на 28%. Однако за тот же срок стоимость единицы площади в однокомнатных выросла на… 45,5%!!!, в двухкомнатных на 46,7%, в трехкомнатных - 34%. Одна из причин неравномерности подъема - изменение структуры предложения. За год сектор 3-4-5-комнатных квартир увеличилась, а 1-2-комнатных - уменьшилась. Так, 4-5-комн квартиры год назад составляли 9% (на треть меньше, чем сейчас). В итоге, если в марте 2000-го 4-5-комнатные были самой дорогой категорией жилья (по цене квадратного метра), то сегодня в 1-2-комнатных единица площади стоит дороже.

Одновременно изменилась и структура предложения внутри самой группы. Максимум предложения 4-5-комн постепенно смещается при неизменной доле окраин (25% ). Сегодня на улицах, прилегающих к центру и непосредственно центральных расположено 41,8% продающихся в Новосибирске 4-5-комнатных квартир!!! Год назад это число составляло 34,5%. А результатом такого географического смещения стала диспропорция в подъеме цен: в зоне средней удаленности за год стоимость 4-5-комн (в пересчете на квадратный метр) выросла на 41,1-48,0%%, а по линии метро изменилась всего на 6-16%%, а на улицах, прилегающих к центру - вообще на 1,6%. Исключением выглядят квартиры центра и окраин. В центре города рост составил 27,7%, а на окраинах рост составил 29-31%%. Интересно, что эти значения близки к величине годового подъема средних цен.

В зоне средней удаленности стоимость единицы площади возрастает до 7267-7716 руб (Правый и Левый соответственно). Учитывая среднюю общую площадь трехкомнатные Левобережья -74,6 кв.м. цена квартир рассматриваемой группы достигает в этом случае 575,5 тыс.руб. На Правом берегу площадь среднестатистической 3-комн квартиры только 67,1 кв.м., цена 487,3 тыс.руб.

По линии метро стоимость трехкомнатных находится на приемлемом для Новосибирска уровне 571-615 тыс. руб (Правый/Левый берега). Следует обратить внимание на то, что площадь квартир в последнем районе 74,7 кв.м.

Центр же города можно отнести к районам, где трехкомнатные выходят из подгруппы "квартир для среднего класса". Здесь и площади квартир находятся в диапазоне 75-87 кв.м и цена достигает 970 тыс. руб. Редкая четырехкомнатная стоит дороже.