Архив цен на недвижимость Новосибирска, 2001

Обзор цен (24.10.2001) Улучшенная планировка: парадокс новосибирского рынка жилья

Жилищный фонд города Новосибирска мало чем отличается от жилфонда соседних сибирских городов. Однако при всей схожести , столица Сибири имеет одну отличительную особенность. В нашем городе доля сегмента квартир улучшенной планировки значительно ниже, чем в других областных столицах региона. Это обусловлено социально-экономическим развитием города в 70-80-е годы. Дело в том, что автором проекта серии домов улучшенной планировки является наш земляк архитектор Печорин, а вот промышленное освоение этой серии в Новосибирске на заводах КПД долго тормозилось. В результате этот перекос планового хозяйства ощущается до сих пор. По типу жилья новосибирский риэлтерский рынок является совокупностью трех основных типов жилья: "хрущевки" - 30,32%, типовые - 36,56%, улучшенная планировка - 28,25%, и кроме того маленький "довесок" - квартиры в домах барачного типа, 2-3-этажных и проч. В сумме последняя категория составляет 4,88%.

Наибольшее же влияние оказывают на рынок недвижимости самые многочисленные группы квартир. К примеру, подъем цен в среднем по городу в течение октября на 6% отражает на деле рост цен на квадратный метр общей площади "хрущевок" на 9,3%, типовых - на 6,92%, квартир улучшенной планировки - - на 3,7%. Любопытно, что в результате этих изменений типовые квартиры долго занимавшие одну ценовую нишу с квартирами улучшенной планировки, резко "ушли вперед" и на сей день единица общей площади в них оценивается в 12169 руб. В квартирах улучшенной планировки квадратный метр теперь стоит по городу 11774 руб, что всего на 0,17% дороже, чем в "хрущевках" - 11753 руб.

В действительности ценовая характеристика состояния риэлтерского рынка города отличается от среднегородских соотношений за счет отличия структуры предложения жилья на продажу в разных регионах города и привлекательности жилья для потенциального покупателя. Последнее можно пояснить так: "хрущевки" на окраине привлекательны для большого слоя клиентов как возможность приобретения жилья. "Хрущевки" в центре города такого рода привлекательностью не обладают. Поэтому неудивительно, что на окраинах больше стоит единица площади "хрущевок"" а центре квартир улучшенной планировки. В точных значениях привлекательность/непривлекательность отражается следующим образом.

На окраинах города самыми дорогими являются (относительно стоимости единицы площади) квартирами являются типовые. Но на Левом берегу их большинство (53% от всей сосвокупности в объединенной базе данных), а на Правом - меньшинство (15%). Тем не менее дороже всего ценится квадратный метр в типовых окраин Левобережья - 10353 руб, затем следуют типовые Правого берега - 10259 руб, затем "хрущевки" и квартиры улучшенной планировки Правобережья - соответственно 10192 и 10075 руб и в последнюю очередь аналогичное жилье на Левом берегу - "хрущевки" - 9606 руб, у/п - 9152 руб за единицу площади.

В центре Новосибирска дороже всего стоит единица площади в квартирах у/п - 15486 руб, далее следуют типовые и "хрущевки" - соответственно - 15036 и 14273 руб. При этом доля "хрущевок" наименьшая - 27,8%, а две другие категории занимают одинаковые сектора в 34,8%% (оставшиеся 2% - это малоэтажное жилье с довольно приличной ценой - 9497 руб/кв.м.).

В промежуточных между вышерассмотренными зонами районах происходит выравнивание стоимости происходит выравнивание стоимости квадратного метра в "хрущевках" и квартирах у/п с выходом на "первые роли" типовых квартир.

В зоне средней удаленности стоимость единицы площади для всех трех категорий лежит в столь малой области, что цена квартиры определяется прежде всего ее квадратурой.

По линии метро на фоне большого количества крупногабаритных новостроек дорого ценятся относительно небольшие и потому дешевые "хрущевки".