Архив цен на недвижимость Новосибирска, 2001

Обзор цен (27.03.2001) Четыре главные зоны

Для наиболее точного отражения динамики изменения цен на жилье, при анализе стоимости квартир их группируют по основополагающим признакам - количеству комнат, удаленности от центра города и транспортных развязок, планировкам и т.д. Из подобных классификаций наиболее субъективной следует считать разбивку по месту расположения жилья. В данном случае привязка к существующему административному делению города бессмысленно по определению. К примеру, Ленинский административный район включает в себя и окраины (Западный, Юго-Западный, часть Троллейного) и микрорайон Горский. Поэтому при учете стоимости квартир применяется деление на так называемые риэлтерские зоны - участки города с более-менее одинаковым уровнем цен на жилую недвижимость.

Основных риэлтерских зон - четыре (центр, линия метро, зона средней удаленности, окраины). Однако внутри зон так же имеется особенности. Тем не менее в риэлтерской практике редко применяется разбивка на более чем дюжину зон, так как в итоге картина цен усложняется до абсурдности.

Разницу в ценах и качестве квартир, расположенных в различных зонах удаленности, нагляднее всего рассмотреть на конкретных примерах. Так ниже под определением "квартиры центра города" будут приведены данные по ценам на жилье на Челюскинском жилмассиве. Аналогично в качестве района "по линии метро" взят жилмассив "Кропоткинский", под зоной средней удаленности подразумевается район "Золотая Нива", а примером окраин служит "Затулинский ж\м".

Однокомнатные квартиры, естественно, дешевле всего на Затулинском ж\м, где их средняя стоимость составляет 232,22 тыс.руб, при средней площади 33,5 кв.м. На "Золотой Ниве" квартиры в основном тех же габаритов, но дороже - 314,63 тыс.руб. По линии метро цена 1-комнатных в нашем случае меньше - 296, 25 тыс.руб. Во-первых, жилмассив "Кропоткинский" в данном случае не показателен, (в среднем по городу однокомнатных квартир по линии метро стоят на 7,12% дороже, чем на ул. Кропоткина в данном примере). Во-вторых, площадь 1-комнатных в рассматриваемом случае всего в среднем 31 кв.м. Поэтому собственно единица площади по линии метро стоит больше, чем в зоне средней удаленности. Наконец, на Челюскинском жилмассиве однокомнатные так же невелики - 31,5 кв.м., но оцениваются уже в 345 тыс.руб.

Самые большие двухкомнатные, напротив, предлагаются к продаже именно на Челюскинском жилмассиве - 48,5 кв.м.. Соответственно их цена составляет 527,86 тс.руб. Немногим меньше по площади двухкомнатные района "Золотой Нивы" - 47,2 кв.м. Их цена в среднем 350 тыс.руб. По линии метро и на окраинах среднестатистическая общая площадь двухкомнатных квартир лежит в диапазоне 44,7-45,4 кв.м., но первые стоят 389,47 тыс. руб, а вторые - всего 294,36 тыс.руб.

В результате интересного совпадения общая площадь трехкомнатных в трех из четырех рассматриваемых риэлтерских зон примерно одинакова - 65,2 - 65,7 кв.м. Поэтому зависимость цены от престижности места положения квартиры здесь просматривается наиболее отчетливо. При одной и той же общей площади за трехкомнатную на "Золотой Ниве" просят 495,7 тыс.руб, на Кропоткинском - 605,8 тыс.руб, на Челюскинцев - 638,47 тыс.руб. "Затулинский жилмассив" в данной группе является своеобразным "фоном" - здесь средняя площадь составляет 61,5 кв.м. , а цена 385,5 тыс.руб.

В целом картина по стоимости одного квадратного метра в эталонных риэлтерских районах представляет ныне такую картину. Жилье на "Золотой Ниве" дороже, чем на "Затулинском ж\м" на 23,9%. На "Кропоткинском ж\м" стоимость единицы площади дороже еще на 12,04%, а на улице Челюскинцев добавляется еще 14,8%.