Архив цен на недвижимость, 2000

Особое очарование престижных пригородов. Стоимость квартир, обзор цен продажи недвижимости (31.05.2000)

Стоимость квартиры на рынке недвижимости определяется множеством взаимосвязанных ценообразующих факторов, из которых важнейшими являются количество комнат, местоположение и планировка. Легче всего из этих трех факторов вычисляется первая. Немногим сложнее - третья. Понятия "хрущевка", квартира улучшенной планировки и элитная трактуются по-разному в зависимости от степени заинтересованности в конечной цене жилья. То есть, что для продавца типовая, то для покупателя максимум "хрущевка". Наконец, третий фактор - удобство местоположения. В новосибирском варианте рынка недвижимости можно упомянуть так называемые престижные пригороды, где стоимость жилья подчас бывает дороже, нежели в прилегающих к центру районах.

Традиционно к престижным пригородам у нас относят Краснообск (ВАСХНИЛ-РАСХН) и Академгородок (верхняя зона и микрорайон "Щ"). При этом остальные части Советского района (ОбьГЭС) и промежуточный между городом и Академгородком Первомайский район относятся к окраинам.

На первый взгляд престижность избранных загородных районов определяется структурой застройки вкупе с развитостью инфраструктуры. Действительно, массовость квартир улучшенной планировки и элитных среди предлагаемых к продаже в престижных пригородах достигает 75%. Однако, к примеру, на МЖК "Восточный" все квартиры у/планировки не меньшей, чем на ВАСХНИЛе. Тем не менее, среднестатистическая цена квадратного метра на МЖК "Восточный" - 5052 руб, а в престижных пригородах в полтора раза выше - 7189 руб!

Однокомнатные. На МЖК "Восточный" средняя площадь 1-комн квартиры всего на 0,5 кв. метра меньше, чем в А/городке и ВАСХНИЛе, но на МЖК за квартиру в 33,9 кв.м. просят в среднем 181,36 кв.м. , а на ВАСХНИЛе - 235,2 тыс.руб. Разница в цене квадратного метра - почти полторы тысячи рублей. Однако в Краснообске встречаются "однешки", чья стоимость близка к средней стоимости МЖКовских квартир. Они расположены в кирпичных пятиэтажных домах. Однако их доля небольшая, потому что основную массу застройки в этом пригороде составляют дома 9-10 этажей построенных по специальным проектам (серия 111-90) Сибакадемстроем.

Средняя площадь двухкомнатных квартир на МЖК - 52,4 кв.м., в престижных пригородах - 54,2 кв.м. Однако разница в 1,8 кв.м. не объясняет разницу в цене в 150 тыс.руб (соответственно, 250 тыс.руб. и 400 тыс.руб). Здесь уже заметна "наценка" на престижность района местоположения.

Наименьшая разница в уровне цен отмечаются в группе трехкомнатных квартир. На МЖК "Восточный" средняя стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 64,5 кв.м. равна 322 тыс.руб. В популярных пригородных районах квартиры из трех комнат имеют площадь 64,6 кв.м., цена такого жилья - 462 тыс.руб. Любопытно, что количество "загородных" трехкомнатных квартир превышает число квартир на МЖК в шесть раз!

О четырех-пятикомнатных квартирах - особый разговор. В целом по Новосибирску доля больших квартир составляет 8,5% структуры предложения. В престижных пригородах она повышается до 20% при средней площади в 104,5 кв.м. На МЖК сегмент больших квартир - треть, от выставленных в общую базу данных агентств недвижимости города. Правда, среднестатистическая 4-5-комн квартира на МЖК не превышает 80 кв.м. Это сказывается и на цене. Если на МЖК средняя цена не достигает и 400 тыс.руб, то в престижных пригородах стоимость зашкаливает за 700 тыс.руб.