История цен на недвижимость в 1999 году

Престижные пригороды и линия метро в сравнении

Анализируя изменения в стоимости жилья можно оперировать данными о тех квартирах, которые были выставлены на продажу в течение периода (например, за неделю или месяц). Однако при таком подходе за рамками анализа могут остаться большая группа недвижимости, которая была выставлена на продажу раньше, но в течение периода изменила свою стоимость (по воле продавцов). Реально количество таких квартир в несколько раз больше, чем выставленных за определенный срок. Поэтому принимая во внимание только впервые выставляемое жилье легко ввести в заблуждение как потенциальных покупателей, так и продавцов. В силу этих соображений настоящий анализ цен включает в себя анализ стоимости и впервые предлагающихся квартир, и квартир, подвергшихся переоценке. Обзор цен (28.04.99)
Оказывается, что анализ стоимости квадратного метра общей площади жилья в расширенной группе дает результат больший, нежели для категории только впервые продаваемых квартир. Например, на сегодняшний день средняя цена единица площади в "расширенной" группе составляет 5744 руб, а в группе впервые предлагаемого к продаже жилья - 5577 руб (на 3% меньше). Следует признать, что первая цифра намного ближе к истинной стоимости квадратного метра, чем вторая.

Переходя от довольно-таки абстрактной средней стоимости единицы площади к реальным средним ценам на квартиры, можно заметить, что стоимость жилья в престижных пригородах уже превышает цены на квартиры по линии метро как в Правобережье, так и в центральной части Левобережья. Так средняя стоимость однокомнатной квартиры на ВАСХНИЛе или в Верхней зоне Академгородка равна 205,66 тыс.руб, а по линии метро (Правый берег) - всего 198,85 тыс.руб. Соответственно разница цен для двухкомнатной составляет 67,22 тыс.руб (334,96 и 267,74 тыс.руб), для трехкомнатной - 7,86 тыс.руб, а для категории четырех-пятикомнатных квартир - 389,3 тыс.руб (935 и 546,3 тыс.руб).
Объяснить такую разницу в ценах преимуществами экологически чистой загородной зоны, значит, не объяснить ничего. Суть заключается в особенности структуры предложения. Из тех квартир, расположенных в престижных пригородах, более половины -52,3% - улучшенной планировки (или построенные по индивидуальным проектам). В среднем же по Новосибирску доля такого жилья составляет 27%, а по линии метро в Правобережье - и того меньше - 18,2%.

"Хрущевки" составляют сектор в 34,7% риэлтерского рынка города (практически каждая третья квартира). Естественно, в престижных пригородах, несмотря на то, что начинали они застраиваться именно в этот исторический период (напомним, что год образования Академгородка 1957), "хрущевок" меньше, чем в среднем по Новосибирску - всего 11% в базе данных. По линии метро в Правобережье "хрущевок" напротив больше, чем в среднем по городу - 35,6%.
Оставшиеся квартиры относятся к разряду типовых (стандартных). Их в структуре предложения жилья в Пригородной зоне - 36,7%, по линии метро на Правом берегу - 46,1%, в среднем по городу - 38,3%.
Интересно, что если сравнивать цены на квартиры с учетом особенностей планировки, то окажется, что единица площади "хрущевок" чуть дешевле по линии метро (в сравнении с жильем в престижных пригородах), квадратный метр в типовых стоит и там и там одинаково, а квартиры улучшенной планировки, при равенстве площадей, дороже оцениваются все-таки по линии метро.

Из вышеизложенного следует, что средние цены на жилье в престижных пригородах, приведенные к общей площади, лишь немногим выше, чем вблизи станций метрополитена. Однако большое количество квартир улучшенной планировки (известно, что ВАСХНИЛ, Шлюзы, микрорайон Щ застраивались Сибакадемстроем серией 111-90, а затем здесь начали возводить дома с индивидуальными планировками) создает впечатление дороговизны жилья здесь. В действительности же следует учитывать, что площадь квартир ВАСХНИЛа и Верхней зоны на 3-7%% выше среднегородских значений.