История цен на недвижимость в 1999 году

Рынок корректирует цены

В прошлый раз мы говорили о том, что нынешняя осень характеризуется относительно стабильными ценами на вторичном рынке недвижимости, что никогда не было характерно для этого периода. Мы проанализировали такое необычное поведение цен в этот период. Оказалось, что не везде в городе наблюдается подобная картина.

Риэлтерская зона средней удаленности включает в себя улицы и жилмассивы, расположенные на расстоянии от двух-трех (зона пешеходной доступности) до шести-восьми остановок общественного транспорта от станций метрополитена или зоны, которая именуется "районы, прилегающие к центру города" (т.е. там, где нет метро). Сегодня жилая недвижимость Правобережья стоит чуть дороже квартир зоны средней удаленности Левого берега. Однако разница в цене между Левым и Правым берегом невелика. И обусловлена главным образом высокой ценой единицы площади квартир улучшенной планировки Правобережья. Следует заметить, что такого рода квартиры на Правом берегу составляют почти треть жилого фонда этого района удаленности на Правом берегу, а на Левом - не более 20%. Обзор цен
(09.11.99)

В настоящий момент 1-комн квартиры в зоне средней удаленности Правобережья выставляются на продажу по средней цене в 173, 39 тыс.руб. (при общей площади в 32,23 кв.м.) В тоже время на Левом берегу аналогичное жилье продавцы оценивали в 168, 6 тыс.руб (общая площадь 33,7 кв. м). Получается, что в 1-комн Правобережья квадратный метр стоил 5370 руб, а в Левобережье - 4947 руб.
Двухкомнатные квартиры, напротив, дороже на Левом берегу - 255,38 тыс.руб, при общей площади - 49,4 кв.м. На правом берегу средняя цена 245,09 тыс.руб при площади 47,6 кв.м. Получаем, что приблизительная разность при обмене " на увеличение" (переезд из одно- в двухкомнатную квартиру) для Правого берега составляет 71,76 тыс.руб, для Левого - 88,68 тыс.руб. В целях корректности можно просчитать те же величины не только по итогам завершившейся недели, но и за период в два последних месяца. В результате оказывается, что доплата при рассматриваемых вариантах обмена на Правом берегу - 65,89, а на Левом - 71,16 тыс.руб.
Соответственно, подобным образом рассчитаны величины в случае обмена двух- на трехкомнатную квартиру в зоне средней удаленности Правобережья 103,18 тыс.руб, на Левом - 86,8 тыс.руб.

К расчету сумм доплаты, рассчитываемой для районов центра и прилегающих районов, нужно подходить с определенной долей осторожности. В этой зоне в базе данных агентств недвижимости долее 10% квартир приходится на строящиеся. Естественно, это жилье находится в сегменте "У/П - Элитное", а значит, их цены значительно повлияют на всю ценовую картину. Если отбросить эти квартиры и провести анализ оставшихся 90% квартир "Хрущевских", типовых, у\п, то можно получить следующие цифры.
Средняя цена 1-комн в пределах Ж\дорожного и Центрального районов составляет 232 тыс.руб при общей площади 33 кв.м. (стоимость единицы площади 7030 руб). Для справки: в центре города 1-комн оценивается в среднем в 242 тыс.руб, на прилегающих к центру улицах в 246 тыс.руб.

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в рассматриваемых зонах оценивается сегодня в 360 тыс.руб при общей площади 51 кв. метр (центр - 375 тыс.руб, прилегающие к центру - 312 тыс.руб, квадратный метр - 6117 руб).
Значит, размер доплаты при обмене в центре города однокомнатной на двухкомнатную можно определить как 133 тыс.руб, на прилегающих к центру - 96 тыс.руб.
Квартира из трех комнат в двух самых престижных районах Новосибирска в среднем стоит сейчас 516 тыс.руб, квадратный метр - 7848 руб, общая площадь - 66 кв.м.
Получается, что в случае переезда из двух- в трехкомнатную квартиру потенциальный обменщик должен рассчитывать на доплату в 150-200 тыс.руб.
Учитывая то, что в базах агентств недвижимости очень много жилья, предлагающегося по схеме "продажа для покупки" мы предоставили лишь общую схему расчета на основе цен предложения. Реальная же цена продажи отличается от той, которую запрашивает покупатель.