История цен на недвижимость в 1999 году

Рынок корректирует цены

Из многочисленных способов подбора квартир для анализа рынка недвижимости в базе данных большинства агентств недвижимости города самым оптимальным представляется категория по количеству комнат. К примеру, ориентируясь на среднегородские цены, обмен однокомнатной на двухкомнатную в пределах зоны "отдаленные квартиры Правобережья" сравним по затратам с переездом из этой однокомнатной в аналогичную, расположенную на улицах, прилегающих к центру города! Поэтому параметр "количество комнат" в действительности оказывает наибольшее влияние на стоимость жилой недвижимости. Теперь можно проследить, как влияет число комнат в квартире, на стоимость квадратного метра ее общей площади. Именно это соотношение теоретически оказывает наибольшее влияние на возможность-невозможность "обмена на увеличение" и сумму выплат при реальности такого переезда. Обзор цен
(03.11.99)

При анализе мы будем пользоваться средними данными. Поэтому читателю нужно помнить о некоторой условности. Так как наибольший сегмент рынка жилья в Новосибирске представлен типовым жильем, а сегменты рынка "хрущевок" и у\п примерно одинаковы, то эти средние цифры подходят больше всего для типового жилья.
В настоящее время сложилась уникальная ситуация, когда средняя стоимость квадратного метра общей площади жилья в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах Новосибирска практически одинаковы. В среднем по городу единица площади в однокомнатной оценивается в 5344 руб, в двухкомнатной - 5337 руб, в трехкомнатной - в 5398 руб. Однако, такое сходство цен не отражает "положение на местах". На окраинах города дороже всего стоит квадратный метр в однокомнатных. По мере возрастания значимости района привлекательность однокомнатных падает и, в результате, в центре города дороже всего ценятся трех-четырех и пятикомнатные квартиры (единица площади). А в среднем получается примерное равенство цен.

Однокомнатные квартиры на окраинах города стоят примерно одинаково. И на Левом и на Правом берегу - 147, 03 тыс.руб., 148,19 тыс.руб, соответственно. Но средняя площадь отдаленных квартир на Левом берегу составляет 31,7 кв.м., а на Правом - 32,7 кв.м. Пока нельзя найти объяснение того, что квартиры на Левом берегу на окраинах стоят дороже аналогичных на Правом. Такое же сотношение наблюдается и для трехкомнатных квартир. Единица площади на Левом берегу в 1-комн оценивается в 4633 руб, а в Правобережье - 4534.
Картина в сегменте двухкомнатных совершенно иная. На Правом берегу при средней общей площади 48 кв.м. квартиры продаются за 201, 35 тыс.руб, а на Левом при площади в 46 кв.м. - за 188,54 тыс.руб. (цена единицы площади - соответственно, 4193 и 4093 руб). В результате несложных исчислений получаем сумму доплаты при "обмене на увеличение". Для Правого берега эта цифра будет равна 53,16 тыс.руб, для Левого - 41,51 тыс.руб.

Трехкомнатные квартиры на Правом берегу предлагаются к продаже в среднем за 268 тыс.руб, на Левом - за 265,17 тыс.руб. При этом следует отметить, что в отдаленных районах Правобережья за указанную сумму можно приобрести квартиру общей площадью в 64,8 кв.м., а на Левом берегу - только площадью в 62,5 кв.м. (цена единицы площади соответственно, 4135 и 4240 руб). Опять-таки вычисляем размер доплаты за лишнюю площадь при переезде из двух- в трехкомнатную на окраинах города. Для отдаленных районов Правого берега разность составит 66,65 тыс.руб, Левого - 76,63 тыс.руб.
Учитывая разницу в цене продавца и реальной стоимостью квартиры размер доплаты при обмене одно- на двухкомнатную квартиру на окраинах можно признать равным 40-50 тыс.руб, при переезде из двух- в трехкомнатную - около 60 тыс.руб.